Það er góð ástæða fyrir því að milljónir manna laga sig inn í hverja viku til að horfa á Fixer Efri, Flip eða Flop, Rehab fíkill, og Þetta gamla hús. Hvort sem þeir hafa áhuga á ósvífni í húsinu, endurbætur eða forrit sem einbeita sér að fasteignasölum hafa Bandaríkjamenn greinilega þráhyggju varðandi húsnæðisiðnaðinn og störf sem snúast um það. En það eru ekki bara sjónvarpsþættirnir sem töfra okkur. Fasteignir eru eftirsóttasta fjárfesting Bandaríkjamanna samkvæmt GALLUP News. Reyndar segja 34 prósent fólks að það sé besta fjárfestingin til langs tíma.
Til að skilja betur hvernig fólk græðir peninga á húsnæðismarkaðnum (og hrundir í ljós einhverjum helstu sjónarmiðum í sjónvarpi á leiðinni) spjölluðum við við fjórar konur sem hafa lagt fram glæsilegar fjárhæðir í alls kyns fasteignaverkefnum. Hvort sem það er hliðarþrek eða fullur ferð þeirra, hér er hvernig raunveruleg fólk - ekki sjónvarpsstjörnur - er að gera það.
Adela Mizrachi, 41, Flipper
Eddie Phan
Staðsetning: Úthverfi Chicago
Starf: Samskiptastjóri og bloggari hjá Read My Flips
Fjöldi gististaða: 2 (í bili)
Ár í fasteignum: 1.5
Peningar til þessa: $117,000
Hvað laðaði þig að fasteignum? Ég hef alltaf litið á eignir sem grunninn að langtíma auði. Það ríður efnahagslegum uppsveiflum og svolítið betur. Það er eign, það er land - þú átt eitthvað. Það er ekki eins og hlutabréf sem þú veist ekki alveg hvað þú átt.
Hvernig komstu af stað? Ég og kærastinn minn John fórum að stefna og hann hafði flett áður. Hann er löggiltur fasteignasali hjá Mark Allen fasteignum. Innan sex mánaða eftir að við fórum saman, vorum við að kaupa okkar fyrstu eign og ósvífni saman.
Er mikilvægt að eiga félaga? Ég gæti ekki gert þetta án Jóhannesar. Hann gerir alla markaðsgreiningar og vinnur mikið af verkinu - þannig spöruðum við miklum peningum. Þetta er fullt starf milli okkar tveggja.
The krefjandi hluti: Stærsta hindrunin er að komast frá núlli í eina eign. Þegar þú hefur gengið í gegnum þann fyrsta er það svo mikið af námi sem gerist að það verður mjög ljóst hvort það er þess virði að gera það aftur. Við erum að setja inn tilboð allan tímann núna.
Að finna áreiðanlega og sanngjarna verktaka er önnur stór áskorun - það er næstum eins og tveir andstæða endar litrófsins. Ef þeir eru áreiðanlegir rukka þeir líklega miklu meira.
Og leyfisferlið getur verið yfirþyrmandi. Ég held að ekki margir skilji hversu bureaucratic þorp geta verið. Við settum til dæmis inn pappírsvinnu fyrir leyfi og það tekur mánuð til sex vikur að fá eitthvað til baka. Og þú getur ekki snert húsið áður en þú færð leyfið.
„Ég ætti að skrifa bók sem heitir„ Hvað HGTV segir þér ekki. “
Hversu mikið fé þú þarft til að byrja: Ég ætti að skrifa bók sem heitir Hvað HGTV er ekki að segja þér. Það sem brjálaði mig eru fljótlegir útreikningar þeirra. Það eru eignarhaldskostnaður, skattar, tryggingar, vextir - allir þessir hlutir bæta við sig. Þeir taka heldur ekki tillit til fasteignasala kostnaðar. Í húsinu sem við veltum fyrir sem seldist fyrir $ 275.000, eyddi ég $ 13.760 í fasteignakostnað.
Þú ættir að gera fjárhagsáætlun fyrir lokun kostnaðar við kaupin, sem eru 1,5 prósent af innkaupsverði, lokunarkostnaði við söluna, sem eru 1,5 prósent af verðmæti eftir viðgerð (ARV), fasteignasala gjöld, sem eru 5 prósent af ARV, og að halda kostnaði sem nær til skatta, trygginga, veitna og vaxta, sem ég met venjulega á milli $ 1.000 - $ 1.500 á mánuði. Þá verður þú að bæta öllu þessu við kostnaðinn við fasteignina og kostnaðinn við endurnýjunina. Við gerum venjulega 5-10 prósent biðminni fyrir óvæntan kostnað sem kemur upp við endurnýjunina. Og þú verður að spyrja sjálfan þig, get ég haft efni á að tapa peningum á þessu? vegna þess að það gæti gerst.
Bestu ráðin fyrir byrjendur: Tvisvar sinnum þann tíma sem þú heldur að þú þurfir að eyða í það. Ef þú heldur að það muni taka mánuð, skaltu breyta því í tvo. Og fyrsta verkefnið þitt mun alltaf taka mun meiri tíma vegna þess að þú ert enn að prófa vötnin, og þegar þú veist hvað þér líkar, muntu bara endurtaka það hús til hús.
Jamie Crouch, 33, umboðsmaður og fasteignastjóri
Eddie Phan
Staðsetning: Tulsa, Oklahoma
Starf: Fasteignasali, athafnamaður og fasteignastjóri
Fjöldi gististaða: 4 (þar með talið eigið hús) auk 35 sem hún stjórnar
Ár í fasteignum: 14
Peningar til þessa: $200,000+
Hvað laðaði þig að fasteignum? Þegar þú átt fasteignir til langs tíma, þá köllum við það vakningarpeninga því um leið og þú vaknar, þá græðirðu peninga með því að eiga leiguhúsnæði. Þeir eru að afla tekna án þess að þú þurfir að fara í vinnu. Það er fín hliðarúrræði og hver sem er getur gert það. Í stað þess að hafa 401k, mun starfslok mín verða fjárfestingareignir okkar. Þegar ég kemst nálægt eftirlaunaaldri verður þeim greitt, svo allt það sjóðstreymi frá leigu mun vera það sem ég afla mér við starfslok mín.
Hvernig komstu af stað? Fasteignir eru í blóði mínu. Foreldrar mínir áttu leiguhúsnæði þegar ég var lítil og 19 ára spurðu þeir hvort ég væri tilbúin að byrja að stjórna þeim. Þegar ég fór í háskóla stundaði ég nám í fasteignum og fékk fasteignaleyfið mitt.
Við byrjuðum á því að byggja okkar eigin eign (maðurinn minn er verktaka) og síðan með því að selja það heimili gátum við aflað nægilegs peninga til að leggja niður og byrja að fjárfesta í fasteignum.
Er mikilvægt að eiga félaga?Maðurinn minn er ókeypis vinnuafl mitt. Hann er mjög handlaginn og vinnur hjá verktakafyrirtæki.
The krefjandi hluti: Erfiðasti hlutinn fyrir mig var að byrja. Fyrir 2008 var útlánageirinn mjög mismunandi. Nú þurfa fleiri lánveitendur um 20 prósent lækkun, svo það er mjög erfitt að byrja ef þú átt ekki peninga.
Besta leiðin til að byrja er að breyta heimilinu í leiguhúsnæði þegar þú ert tilbúinn til að flytja - það er eins og flestir gera það vegna þess að það er erfitt að koma með tilskildum 20 prósentum niður. Þegar byrjað er verður það óendanlega auðveldara.
„Ef þú veist ekki neitt um það og þú hoppar inn í það í blindni ... einn slæmur samningur þurrkar þig algerlega út.“
The gefandi hluti: Það er erfitt að rækta auð þinn og fasteignir hafa verið mjög góð úrræði fyrir manninn minn og ég til að gera það. Við fórum að fjárfesta á þrítugsaldri.
Hversu mikið fé þú þarft til að byrja: Það veltur á mörgum þáttum. Fasteignir eru ekki skorin og þurr. Sérhver samningur er annar. Ég mæli með „50 prósent reglunni“: Ef þú ert með eign sem þú hefur áhuga á, getur þú rannsakað hversu mikið það myndi leigja fyrir og reikna þá út um 50 prósent af þeirri leigu fyrir útgjöld, tryggingar, viðgerðir o.s.frv. Síðan sem þú ákveður hver veðgreiðslan þín verður og ef sjóðstreymið, og þú ert að græða peninga, þá ábyrgist það að skoða það frekar.
Besta ráðið fyrir byrjendur: Þú verður að reikna út hvað þú vilt að fasteignir muni gera fyrir þig. Viltu að það sé starfslokaplan þín og stuðli að viðbót við það? Ertu að reyna að græða fljótt? Þú verður að reikna út hvaða markmið þú hefur og finna síðan einhvern á þínu svæði, leiðbeinanda, sem getur leitt þig í gegnum það og útskýrt hvað þú átt að gera.
Þú vilt líka ganga úr skugga um að þú hafir gott lið til staðar - að hafa verktaka sem þú þekkir og treystir, kaupsýslumann til að ganga í gegnum skatta þína, fasteignastjóra ef þú ætlar ekki að stjórna því sjálfur og fasteignasala sem sérhæfir sig í fjárfestingum. Ef þú veist ekki neitt um það og hoppar inn í það í blindni, þá mun einn slæmur samningur þurrka þig algerlega út.
Nichole Stohler, 44 ára, athafnamaður
Eddie Phan
Staðsetning: Scottsdale, Arizona
Starf: Frumkvöðull, fjölbýli og fjárfestir hótela
Fjöldi gististaða: 1 hótel og 3 hús
Ár í fasteignum: 8
Peningar til þessa: „Við fjórfölduðum fyrstu fjárfestingu okkar árið 2012 innan fjögurra ára.“
Hvað laðaði þig að fasteignum? Við vorum tvö ár í að vera gift; við höfðum í raun enga peninga, svo ég eyddi miklum tíma í að lesa bækur um einkafjármál og í gegnum það ferli rakst ég á Ríkur pabbi aumingi. Ég skráði okkur strax til að fara á málstofu um fasteignir til að læra um fjárfestingar og við hoppuðum strax inn.
Hvernig komstu af stað? Við komumst að því að háskólinn í bænum okkar átti nokkrar eignir, en vildu ekki stjórna þeim, svo við fengum þær allar á fjármögnun seljenda. Við þurftum ekki að taka lán, en við þurftum að koma með niðurborganir og notuðum kreditkortframfarir til að gera það. Við vissum ekki alveg hvað við vorum að gera. Raunveruleikinn er sá að málstofan fær þig í hámarki, en þau snúast ekki um hagnýta stjórnun og hvað raunverulega fer í það. Það voru svo mörg verk sem við skildum ekki.
Okkur tókst ekki vel. Við enduðum á því að þurfa að gefa fasteignirnar til baka, við töpuðum peningum á þeim tíma og við áttum skuldir vegna greiðslukortakortsins. Ég var að vakna á nóttunni, gat ekki sofið, velti því fyrir mér hvernig við ætluðum að klifra okkur upp úr þessari holu. Okkar lausn var að selja húsið okkar og flytja til foreldra minna.
Við fjárfestum ekki aftur í langan tíma. Síðan árið 2011 fékk ég villuna aftur og hélt að við gætum unnið betur. Okkur hefur gengið vel í annað skiptið en við höfum aldrei gleymt því sem við fórum í gegnum í byrjun.
"Ég var að vakna á nóttunni, gat ekki sofið, velti því fyrir mér hvernig við ætluðum að klifra upp úr þessari holu."
Er mikilvægt að eiga félaga? Ég held að það sé ekki nauðsynlegt, en það hjálpar til við að deila vinnuálaginu.
The gefandi hluti: Að hjálpa fólki. Maðurinn minn er virkilega stoltur af einum af fasteignastjórum okkar. Hann gerði nokkur mistök fyrr á ævinni og afplánaði tíma í fangelsi fyrir ofbeldisbrot, svo að enginn myndi gefa honum tækifæri. Maðurinn minn sá að hann var vinnumaður og einhver með leiðtogahæfileika, svo að hann hjálpaði honum að læra strengina. Og þegar við seldum eignina, mælti eiginmaður minn mjög með þessum heiðursmanni til nýju eigendanna, þeir tóku hann að sér, hækkuðu laun hans og nú stýrir hann þremur eignum.
Hversu mikið fé þú þarft til að byrja: Ætlarðu að búa í fasteigninni, eða áttu nú þegar eigin aðal búsetu og ætlar að kaupa hana eingöngu sem fjárfestingareign? Það er mjög mikilvæg ákvörðun vegna þess að ef þú ætlar að búa í eigninni geturðu fengið FHA (sambands húsnæðismálastjórn) lán, VA (öldungamál) eða lán með mjög litlum peningum. Ef staðreynd, VA er núll fé niður.
Það fer eftir markaðnum, en núna vantar þig um 25 prósent af kaupverði niður. Í flestum landinu núna gætirðu reiknað með 200.000 $ fyrir hús og þú þarft 25 prósent af því. Þú þarft einnig nokkur forða.
Besta ráðið fyrir byrjendur: Fasteignir eru vel, vel þess virði, en þær eru ekki fullkomnar, svo fáðu væntingar þínar á réttu stigi. Skipuleggðu fyrir hæga byggingu - kannski eina eign á ári.
Einnig biðja um hjálp. Flestir aðrir fjárfestar munu hjálpa þér - farðu í samfélagshóp eða Meetup. Og BiggerPockets.com er hendur niður eitt verðmætasta ókeypis fjármagn fyrir þá sem leita að fjárfestingum í fasteignum.
Keisha Blair, 40, leigusali
Eddie Phan
Staðsetning: Ottawa, Kanada
Starf: Leigusali, athafnamaður
Fjöldi gististaða: 3 (2 í Kanada og 1 í New York)
Ár í fasteignum: 10
Peningar til þessa: Það hefur veitt mér þá tegund fjárhagslegs frelsis þar sem ég veit hvort ég þyrfti að taka mér frí. Eftir að maðurinn minn dó tók ég eins árs ógreiddan hvíldardag og fasteignir stóðu að baki. Og ein af ástæðunum fyrir því að ég hef efni á að setja börnin mín þrjú í einkaskóla er vegna fasteigna.
Hvernig komstu af stað? Ég byrjaði fyrir áratug þegar ég fattaði að eftirlaun vinnuveitenda voru bara ekki að veita það sem þeir gætu verið. Við fórum að fjárfesta í fasteignum til að bæta upp það skarð. Á þeim tíma var ég ekki í hugmyndinni um hlutabréf. Ég hafði meiri áhuga á áþreifanlegum fjárfestingum sem ég gat séð. Fasteignir voru ein af þessum áþreifanlegu eignum sem ég gat rekið á hverjum degi og skoðað. Við byrjuðum á litlu með aðeins einni íbúð sem var á svæðinu okkar sem væri ekki erfitt að leigja vegna þess að það var á svæði sem var nálægt skólum, almenningsgörðum, strætóskýlum og ýmsum þægindum.
Er mikilvægt að eiga félaga? Ég byrjaði að fjárfesta í fasteignum þegar maðurinn minn var á lífi. Við gerðum það saman. [Eftir að hann dó] ákvað ég að geyma [eignirnar] og fara það einn. Ég hélt öllum fjárfestingum mínum og það er það besta sem ég hef gert. Ég hvet einhleypar konur eða jafnvel ekkjur til að líta á fasteignir sem fjárfestingu. Það er hægt að gera það eitt og sér.
„Þegar lífið tekur skyndilega tíma ertu eins og, guðs þakkir að ég hafi þessar fjárfestingar. Konur ættu að hugsa um að auka fjölbreytni í fjárfestingum sínum. Það er alltaf gott að vera tilbúinn.“
The krefjandi hluti: Eftir að maðurinn minn lést var þetta mjög krefjandi. Hann myndi vinna flest verk hvað varðar eignina og viðhalda henni. Hann var líka kaupsýslumaður, svo að hann myndi gera bókhaldið þegar skattatími var gefinn. Ég endaði með því að ráða fasteignastjóra. Það var dýrara en þægilegra.
Hitt sem mér finnst krefjandi eru laus störf. Segjum sem svo að þú hafir lausa stöðu í sex mánuði, þú verður að bera eignina í það langan tíma án þess að fá tekjur. Og með lausum störfum kemur veltan og þarf að gera eignina tilbúna aftur fyrir nýja leigjendur. Velta er kostnaðarsöm.
The gefandi hluti: Sveigjanleiki til að taka frí, sjá um ung börn eða stunda önnur áhugamál eða störf. Ég fór ekki einu sinni út í það að hugsa um þessa hluti, en þá dó maðurinn minn þegar ég var aðeins 31. Þegar líf þitt tekur skyndilega aftur, þá ertu eins og, guðs þakkir, ég er með þessar fjárfestingar vegna þess að þetta mun hjálpa mér að taka umönnun barna. Þú veist aldrei og það er alltaf gott að vera tilbúinn.
Hversu mikið fé þú þarft til að byrja: Þú þarft að hafa nægilegt fjármagn og fjárhagspúða. Það eru ýmsar leiðir til að gera það - skuldsetning, endurfjármögnun, HELOC (eiginfjárlínulán heima). En hvað sem það er skaltu ekki skuldsetja þig of mikið.
Það er erfitt að ákvarða tölu en þú þarft að hafa nóg fyrir útborgun og viðhald. Til viðhalds setti ég til hliðar lítið magn eins og $ 150 á mánuði. Bara nóg til að ef eitthvað gerist, ef það er neyðarástand, get ég fjármagnað það.
Þú ættir einnig að gera fjárhagsáætlun í þrjá til sex mánuði án leigjanda. Í flestum tilfellum endar þú með eign án leigjenda og þú getur ekki auglýst eftir leigjendum fyrr en eftir lokadaginn, svo það kemur aftur til baka kannski fjórum mánuðum - í versta falli, sex mánuðir. Þú gætir komist að því að þeir eru ekki hugsjónir og þú verður að hafna þeim vegna þess að þú heldur að það gæti ekki gengið. Ég hef þurft að afsala tekjunum bara til að geta fundið réttan leigjanda.
Besta ráðið fyrir byrjendur: Besta ráðið mitt er að skoða svæði þar sem fasteignaverð hækkar ekki aðeins, heldur mun það vera aðlaðandi fyrir leigjendur - í kringum háskóla, nálægt fyrirtækjum, í miðbænum. Jafnvel þó að það hafi tilhneigingu til að vera aðeins dýrara gengur það örugglega upp vegna þess að hættan á lausu starfi og veltu er minni. Og ég fjárfesti aldrei í eign sem ég myndi ekki búa í.