Sá sem er eins gagntekinn af HGTV og við, gæti fyrirgefið því að láta undan fantasíu um að hætta í dagsstarfinu og finna upp sjálfan sig aftur sem Fixer efri–Stíll stórstjörnu heima. Ég meina, hver myndi ekki vilja vera næsta Joanna Gaines eða Leanne Ford? En ef lotningar þínar fara fljótt fram úr raunveruleika þínum gætirðu viljað hugsa þig tvisvar um áður en þú ferð í fyrsta skipti inn á markaðinn sem flettir húsinu. Þættir hafa tilhneigingu til að glósa yfir minna af glamúrískum hlutum ferlisins (halló HVAC viðgerðarvinnu), beygja takmarkanir á tíma og rúmi (þú ert að gera þetta allt í viku, segirðu?), Og verð vinnu og efni á verð venjulega óséð á þessari öld.
Og minntumst á að við erum það þetta nálægt að fara í samdrátt? Við ræddum við húsfljúka sérfræðinga til að sjá nákvæmlega hvað felst í því að snúa húsi í hagnaðarskyni, falinn kostnað og hættur og af hverju núna ekki verið besti tíminn til að prófa sig áfram.
Stóra myndin
Það er ástæða þess að fólkið sem hentar best til húsflæðis er fólk með reynslu á aðliggjandi sviðum - held fasteignasölumenn, almennir verktakar og hönnuðir. Þeir hafa nánustu þekkingu á því hvað þarf til að byggja og viðhalda húsi, bæði hvað varðar hvers konar vinnustundir og efnisgjöld sem taka þátt í miklum endurbótum og sérfræðiþekking þeirra getur vegið á móti einhverjum kostnaði sem fylgir ferlinu . Að vera fasteignasali, til dæmis, getur lágmarkað verð fyrir miðlara á söluhliðinni um allt að 5%; hönnuðir og verktakar fá oft efni í heildsölu frekar en smásöluverð.
„Flestir flipparar hafa tilhneigingu til að einbeita sér að fagurfræðilegu hlutunum, en ósvífni þarf mikla færni sem fólk hugsar ekki um,“ segir Christopher Totaro, fyrrverandi verktaki sem vippaði sér heim áður en hann gerðist umboðsaðili hjá fasteignasöluskrifstofunni Warburg í New York. Fasteign. „Þú verður að hafa markaðsþekkingu á fasteignum og hafa djúpan skilning á byggingarferlinu og þú verður að taka ákvarðanir út frá því Markaðurinn vill, ekki hvað þú vilja. “
Reyndar segja vopnahlésdagar frá húsum að algengustu (og kostnaðarsöm) mistökin í fyrsta skipti sem fixers gera sé að vanmeta umfang verksins. „Nema kaupandinn sé vanur eftirlitsmaður heima með getu til að taka skjótar ákvarðanir um pípulagnir, upphitun, rafmagn, flóðsléttur, málefni samfélagsins, asbest, kolmónoxíð, vatnsþrýstingur, gluggar, tæki og hvers kyns fjöldi annarra þátta, hörmung er nánast tryggð, “segir Gerard Splendore, samstarfsmaður Totaro. Bætir við Totaro, „Ef þú treystir þér á verktaka til að láta þig vita hvort eitthvað muni virka, þá ertu kominn yfir höfuð.“
Innherjar í iðnaði hafa einnig betri hugmynd um hvers konar skrifræði og skriflegar leiðbeiningar sveitarfélaga sem allt of oft halda verkefnum upp - og hvernig hægt er að sigla um þau. „Ég legg til að fara í borgarskipulagsfræðinginn og lesa upp leiðbeiningar um borgar- og byggingarsamninga,“ segir Alison Pickart, hönnuður San Francisco. „Þú gætir fundið ákveðin svæði leyfa ekki vinnu um helgar, sem gætu lengt tímalínu framkvæmda.“ Og þar af leiðandi botnlínan þín.
Verktakar til útleigu
Talandi um verktaka, þá er orðspor þeirra á undan þeim (það er að segja, sýna okkur þann sem lýkur vinnu á réttum tíma og samkvæmt fjárhagsáætlun, og við munum gefa þér vægi þeirra í gulli). Fylgikvillar vaxa alltaf upp, tímamörk koma og fara og fjárveitingar hækka til stundum yfirþyrmandi hæða. Og þó að flestir flipparar hafi að minnsta kosti hugmynd um hvaða efni geta kostað þá eru fáir sem viðurkenna - hvað þá að þeir geti metið nákvæmlega - hver mannaflið sem felst í því að setja upp þessi efni er á hverju svæði.
„Hönnuðir fasteigna hafa mikinn skilning á launakostnaði á þeim markaði þar sem verkið er unnið,“ segir Pickart. „Kostnaðurinn í dreifbýli í vissum ríkjum mun vera gríðarlega annar en í úthverfum utan stórra og jafnvel meðalstórra borga. Þetta á sérstaklega við ef þú ert að byrja og hefur ekki áhöfn sem er hvatning til að vinna verkið á besta verðið fyrir þig. “
Reyndar, ef þú ert ekki með áhöfn sem þú treystir, getur það verið eigin martröð martröð eins og það er mjög erfitt að negla. Og því lengur sem verkefnið tekur að byrja og ljúka, því meiri peningur sem þú ert að fara að greiða í annan kostnað sem er alveg tengdur viðgerðar- eða endurbótavinnu.
Peningar, peningar, peningar
Flestir nýliða húsflipar taka tvær meginpersónur með í reikninginn þegar þeir eru að vega og meta hvort þeir eigi að taka að sér verkefni: verðið sem þú kaupir hús og hvað þú selur það fyrir. En vanir húsflippar eru fljótir að benda á að það er regnbogi af tölum sem þú þarft til að taka þátt í áhættu-til-launahlutfallinu.
Sem eigandi fasteignarinnar þarftu að greiða kaupakostnað þegar á ferðinni, allt frá titilgjöldum og matskostnaði til lánagjalda og veðgreiðslna og jafnvel lokunarkostnað fasteigna ef þú þarft að greiða umboðsmanni (þó 5 til 7% miðlaragjald er venjulega á ábyrgð seljandans sem, ef þú hugsar um það, verður þú að snúa hliðinni). Samkvæmt Homes.com getur lokunarkostnaður numið allt að 2-3% af innkaupakostnaði. Það er líka oft gleymast eignarhaldskostnaður, eins og skattar og veitur; því lengur sem þú átt húsið, því meira skuldar þú.
Síðan er spurningin um söluhagnað. Ef þú ætlar að búa í flip-eigninni þinni meðan á framkvæmdum stendur muntu ekki vera ábyrgur fyrir að greiða skatta af hagnaði sem gefinn er þegar húsið er selt. En ef ekki, þá muntu vera á bilinu 10 til 37% af tekjum þínum, allt eftir því hvar þú býrð, hvað þú býrð til og hversu lengi þú hefur haldið eigninni.
Rúlla teningunum
Vitandi um þetta allt, ef þú vilt enn sveigja húsfljóta vöðva, þá eru nokkur atriði sem þú getur gert til að gera ferlið aðeins sléttara. „Haltu þig við traustan byggðan en ljótan fixer,“ segir Pickart. „Þú verður svo miklu betur settur ef þú getur haldið þig við snyrtivörur ein og sér þegar þú lærir viðskiptin.“
En ef þú ert með hjartað í stærra verkefni, eru ráð hennar að „læra eins mikið og þú getur um húsið og hverfið áður en þú kaupir, og hafa vel þróaða áætlun hvað varðar hönnun, verkfræði, málningu, lýsingu, og klára tímaáætlun áður en þú byrjar að vinna til að hjálpa þér að framkvæma á sem minnstum tíma. Ætlið ykkur að vera á skoðunardegi ykkar og taka minnispunkta, gaumgæfilega að öllu því sem skoðunarmennirnir finna og skipuleggðu göngutúr með verkfræðingi þínum og arkitekt (ef þörf er á mikilli vinnu) og fáðu eins mikið af þeim svo þú vitir hvað þú ert upp á móti. “
Þú ættir líka að hugsa eins og einkaspæjara og vera praktískur. „Leitaðu að hinu fullkomna óveðri,“ segir Totaro. „Tilgreindu svæði sem stækkar hratt og finndu eitthvað sem er í neyð að því marki sem hentar þínum hæfileikum. Ekki kaupa hús með undirstöður sem eru að sökkva. Byrja smátt. “
Og mundu að tímasetning er jafn mikilvægur þáttur og allt annað. Skipting húsa er nægilega erfitt á vissum tímum. „Það er alltaf áhætta í fasteignum,“ segir Pickart. Ef þú ert að leita að því að hoppa inn í atvinnugreinina, gætirðu íhugað að gera það á næsta ári, vonandi þegar faraldursheilkenni coronavirus er ekki að valda ógn við alþjóðlegt kerfi. Jú, vextir eru í lágmarki allan tímann og gera það að láni að kaupa hús til að kaupa hús hagkvæmara en nokkru sinni fyrr, en með skrá 3,3 milljónir Bandaríkjamanna sem leggja fram atvinnuleysi (vekur upp spurninguna, hverjir kaupa?), Er öllum atvinnugreinum þurrkað út, og heimurinn á barmi alþjóðlegrar samdráttar, það er kannski góður tími til að vera áfram settur.